Lei do inquilinato na prática: Como aplicar a lei efetivamente no dia a dia do mercado imobiliário

Entender a Lei do Inquilinato na prática é o ponto de partida para todos que se relacionam com o mercado de aluguel no Brasil. Conhecer seus conceitos e ter habilidade em aplicá-los continua sendo um grande diferencial nas relações entre locadores e locatários, especialmente para quem realiza a intermediação do aluguel. 

É indispensável que o mercado imobiliário, através das imobiliárias, corretores de imóveis e operadores de locação em geral, conheça, domine e esteja sempre atualizado a respeito da Lei 8.245 de 1991.

Para isso, é fundamental conhecer a estrutura da lei, sua importância e sua aplicação prática. Manter o estudo constante dessa legislação em trilhas de aprendizagem nas imobiliárias, como em processos de onboarding de novos colaboradores, reciclagem de quem trabalha no administrativo e treinamento contínuo para todos que atuam na administração de aluguel, como captadores, corretores e atendentes de locação, é essencial.

Neste artigo, você encontrará:

• O que diz a Lei do inquilino?
• Qual é a importância da Lei do Inquilinato?
• Como a lei do inquilinato é colocada em prática no dia a dia do Mercado Imobiliário? 
• Saiba como aplicar a Lei do Inquilinato na Prática com o Aluguel Essencial 

O que diz a Lei do inquilino?

A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/91, define as regras, direitos e obrigações nas relações de locação de imóveis urbanos no Brasil. Ela regulamenta tanto os direitos do locador quanto os do locatário em contratos de aluguel, desempenhando um papel crucial ao assegurar o direito de acesso à moradia.

Essa lei busca equilibrar o interesse público de acesso à moradia com os interesses privados das partes envolvidas no contrato de locação. Os detalhes específicos sobre as responsabilidades e direitos mútuos são determinados pelo próprio contrato.

Ao conhecer a Lei do Inquilinato, é importante entender que algumas de suas regras podem ser alteradas pelo contrato de locação, enquanto outras são imutáveis. Se uma regra for imutável e houver uma cláusula contrária no contrato, essa cláusula será nula e sem validade, podendo gerar consequências ao locador.

Para saber o que pode ou não ser modificado no contrato de locação, basta observar uma dica simples presente na própria lei. Se o artigo finalizar com a frase “salvo disposição em contrário”, significa que o contrato pode estabelecer uma regra diferente, desde que esteja claramente expressa no documento.

Qual é a importância da Lei do Inquilinato?

Conhecer a Lei do Inquilinato de 1991 é essencial para administrar locações com segurança, assertividade e eficiência. Quem domina os conceitos e mecanismos dessa lei está mais apto a encontrar soluções eficazes para o dia a dia das locações.

A criação dessa lei resultou de intensas discussões entre representantes de todos os segmentos do mercado imobiliário. O objetivo foi garantir que a legislação promovesse uma gradual liberação do mercado de locação do controle estatal, equilibrando os interesses de locadores e locatários. Além disso, a lei também buscou incentivar a construção de novas unidades para locação, estimulando a oferta e a demanda.

Desde seu nascimento, a Lei do Inquilinato teve dois objetivos fundamentais: unificar todo o regime jurídico das locações de imóveis urbanos em uma única lei e agilizar os processos judiciais, que antes eram longos e complexos.

Com mais de 30 anos de existência, a Lei continua a cumprir bem seus propósitos, tendo passado por poucas alterações ao longo do tempo, mas ainda necessitando de algumas atualizações para se manter relevante e eficaz nas relações locatícias.

Como a lei do inquilinato é colocada em prática no dia a dia do Mercado Imobiliário? 

No cotidiano do mercado imobiliário, a Lei do Inquilinato é essencial para locadores, locatários e profissionais que intermediam a relação entre ambos, como corretores e imobiliárias. Ela também orienta os operadores do direito, como advogados, juízes, promotores e cartorários, ao estabelecer procedimentos jurídicos e ações específicas relacionadas à locação.

Especificamente para o mercado imobiliário, a lei é dividida em três partes principais:

• Disposições gerais (artigos 1º ao 45): Aplicáveis a todos os tipos de contratos de locação de imóveis urbanos;
• Disposições específicas (artigos 46 ao 57): Regras detalhadas para diferentes tipos de locação, como:
  • Locações residenciais: Destinadas à moradia, reguladas pelos artigos 46 e 47;
  • Locações de temporada: Aluguel por um período específico, como em férias, abrangidas pelos artigos 48, 49 e 50;
  • Locações não-residenciais: Incluem imóveis comerciais, industriais, de assistência, educação ou saúde, regidas pelos artigos 51 ao 57;
• Procedimentos judiciais (artigos 59 ao 75): Regras que definem as quatro ações locatícias:
  • Despejo (art. 59 ao 66);
  • Consignação de aluguel e acessórios (art. 67);
  • Revisional de aluguel (art. 68 ao 70);
  • Ação renovatória de aluguel (art. 71 ao 75).

Para as imobiliárias, o conhecimento profundo da Lei do Inquilinato é fundamental. Ele é necessário não apenas na captação e agenciamento de imóveis, mas também no fechamento de contratos de administração e locação, e na administração diária dos imóveis locados. Isso inclui questões de vistorias, manutenções, operações financeiras de aluguel, encargos, direitos e deveres das partes, responsabilidades em obras, e todos os aspectos relacionados à desocupação do imóvel, como estado de conservação, pintura, despesas e inadimplências.

Abaixo, cito cinco aplicações práticas da lei que auxiliam o dia a dia dos profissionais que atuam na intermediação de aluguéis no mercado imobiliário:

1. Orientação ao locador desde a captação e angariação do imóvel.

Quando o captador ou angariador de imóveis está bem treinado na Lei do Inquilinato, suas chances de sucesso na captação aumentam significativamente. Além dos scripts de abordagem, ele demonstra ao locador que possui um conhecimento sólido do mercado imobiliário e do processo de aluguel. 

Ao visitar o imóvel, esse profissional pode avaliar suas estruturas e mobílias, se estiver familiarizado com as obrigações do locador.

A Lei do Inquilinato, no artigo 22, inciso I, estabelece que o locador é obrigado a entregar o imóvel em condições adequadas para o uso definido na locação. Se a locação for para uso residencial, o imóvel deve ter condições estruturais de habitabilidade, como instalações elétricas, hidráulicas e de esgoto em perfeito funcionamento, além de estruturas como telhado, paredes e pisos em bom estado. 

Ao identificar problemas estruturais durante a visita, o captador pode iniciar uma conversa com o locador sobre a necessidade de reparos, demonstrando um alto nível de profissionalismo e preparando o locador para as próximas etapas do processo de locação.

2. Orientação do Locatário sobre suas responsabilidades na manutenção do imóvel alugado.

Quando os profissionais da imobiliária são bem preparados na Lei do Inquilinato, eles sabem orientar os locatários sobre suas responsabilidades na manutenção do imóvel durante a vigência do contrato de locação.

Isso inclui a limpeza regular, cuidados gerais e pequenos reparos decorrentes do uso diário, como a troca de lâmpadas, conserto de portas, janelas, fechaduras, e reparos em persianas e cortinas. Esses pequenos cuidados são fundamentais para preservar o imóvel e evitar sua deterioração acelerada.

A Lei do Inquilinato, no artigo 23, inciso II, estabelece que o locatário deve usar o imóvel como se fosse seu, cuidando dele de forma adequada. Quando a equipe da imobiliária está bem treinada, ela pode orientar corretamente o locatário e garantir que o imóvel seja devolvido em boas condições ao locador.

3. Conhecer a diferença de REAJUSTE, ATUALIZAÇÃO e REVISÃO do valor do aluguel.

Estudar a Lei do Inquilinato proporciona o conhecimento necessário para operar o aluguel de forma eficaz, diferenciando entre reajuste, atualização e revisão do valor do aluguel. Do artigo 17 ao artigo 21, a lei permite que os contratantes fixem um novo valor de aluguel e modifiquem cláusulas de reajuste, desde que entrem em acordo. O valor do aluguel deve ser estipulado em moeda corrente nacional, sendo proibido o uso de moeda estrangeira.

Se não houver acordo sobre o valor do aluguel em contratos em andamento, após três anos de vigência ou de um acordo anterior, o locador ou locatário pode pedir uma revisão judicial para ajustar o valor ao preço de mercado. 

Isso significa que, se uma das partes se sentir prejudicada pelo valor do aluguel, pode solicitar uma revisão judicial para ajustar o preço, apresentando provas de valorização ou desvalorização do imóvel na região.

Portanto, é importante entender a diferença entre o reajuste do aluguel (art. 17), a atualização do aluguel (art. 18) e a revisão do aluguel (art. 19) conforme estabelecido na Lei do Inquilinato.

É possível entender melhor a diferença entre cada item no infográfico a seguir:

4. Conhecer os impactos da escolha do tipo do contrato de aluguel residencial.

A Lei do Inquilinato subdivide as locações residenciais em duas categorias, com importantes diferenças de tratamento para cada uma. Conhecer essas categorias é crucial para orientar corretamente o locador sobre o tipo de contrato que melhor atende aos seus interesses.

A lei considera o prazo do aluguel e a forma do contrato de locação, seja ele escrito ou verbal. O legislador privilegiou contratos escritos e de maior prazo para garantir mais segurança na relação entre locador e locatário. 

No artigo 46, a lei estabelece locações residenciais com contrato escrito e prazo igual ou superior a 30 meses, permitindo que o locador, ao final do contrato, possa retomar o imóvel sem justificativa (denúncia vazia). 

Já no artigo 47, a lei trata de locações com contrato verbal ou prazo inferior a 30 meses, permitindo a retomada do imóvel apenas em casos específicos ou após cinco anos de locação.

Um operador imobiliário bem informado saberá considerar as intenções do locador ao escolher o tipo de contrato adequado, evitando prejuízos e garantindo que o contrato atenda às necessidades do locador.

5. Orientar o locador nos fechamentos de contratos não residenciais (comerciais) com finalidades específicas e especiais. 

As locações não residenciais destinadas a escolas, faculdades, creches, asilos, hospitais, estabelecimentos de saúde, unidades sanitárias oficiais, igrejas ou templos de entidades religiosas têm uma proteção especial prevista no artigo 53 da Lei do Inquilinato. É crucial que profissionais de locação estejam cientes dessa proteção para orientar corretamente os locadores.

Esses contratos só podem ser rescindidos por dois motivos principais: os previstos no artigo 9º, como mútuo acordo, infração contratual, falta de pagamento ou necessidade de obras urgentes, e a necessidade de demolição ou reforma que aumente em pelo menos 50% a área útil do imóvel locado.

Mesmo que o contrato já tenha vencido, o locador só poderá retomar o imóvel se o pedido se encaixar nessas hipóteses legais. Além disso, esse tipo de locação conta com prazos e procedimentos especiais para despejo, tornando o processo ainda mais burocrático e lento.

Esses fatores reforçam a importância de conhecer a Lei do Inquilinato para evitar descontentamentos e prejuízos futuros para o locador.

Saiba como aplicar a Lei do Inquilinato na Prática com o Aluguel Essencial.

O Aluguel Essencial é o treinamento mais completo disponível para equipes que atuam na intermediação de locação de imóveis. Composto por 10 trilhas de aprendizagem, ele abrange desde os conceitos básicos da administração de aluguel até as nuances da comunicação, gestão de chamados e experiência do cliente.

Uma das trilhas mais importantes é a Trilha 3, que foca exclusivamente no conhecimento prático e essencial da Lei do Inquilinato. Dividida em seis módulos, ela aborda:

• Módulo 1: Introdução e regras gerais das locações;
• Módulo 2: Obrigações do locador e do locatário;
• Módulo 3: Garantias contratuais;
• Módulo 4: Tipos de locação – Parte 1;
• Módulo 5: Tipos de locação – Parte 2;
• Módulo 6: Noções das ações locatícias.

Nas videoaulas, compartilho toda a minha experiência como advogada e professora especialista em gestão e locação de imóveis urbanos. Com uma trajetória de 18 anos como dona de imobiliária e atualmente como sócia e consultora na CUPOLA, trago insights práticos e valiosos, complementados por mais de 16 anos de experiência no atendimento a imobiliárias de todo o Brasil. Para saber mais acesse o Aluguel Essencial.