Mais do que uma formalidade fiscal, a DIMOB desempenha um papel fundamental na transparência e na regulamentação do mercado imobiliário brasileiro. Neste artigo, vamos explorar o que é a DIMOB, quem deve entregá-la, as informações exigidas, prazos, penalidades e sua importância estratégica para o setor.
Neste artigo, você encontrará:
- O que é a DIMOB e para que serve?
- Quem deve entregar a DIMOB?
- Qual o prazo de entrega da DIMOB?
- O que acontece se a DIMOB não for entregue?
- Passo a passo para preencher a DIMOB?
- Como se organizar para entregar a DIMOB?
- Os erros mais comuns na DIMOB
- Você está preparado para a entrega da DIMOB?
O que é a DIMOB e para que serve?
A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias – DIMOB é um relatório anual obrigatório que reúne todas as informações sobre a compra, venda, intermediação e locação de imóveis. Seu objetivo principal é permitir que a Receita Federal acompanhe as movimentações do mercado imobiliário, garantindo mais transparência e ajudando a combater a sonegação fiscal e irregularidades nas transações. Ao enviar a DIMOB, as empresas do setor imobiliário colaboram para o controle das atividades e o cumprimento das obrigações fiscais, o que é essencial para manter a conformidade com as leis tributárias.
Quem deve entregar a DIMOB?
A DIMOB é obrigatória para todas as empresas que realizam atividades relacionadas à comercialização, locação ou administração de imóveis, incluindo loteadoras e incorporadoras.
No entanto, há uma exceção: empresas que não tiveram faturamento durante o ano-calendário anterior (2024) estão dispensadas da entrega. É importante lembrar que qualquer recebimento deve ser devidamente oficializado por meio de notas fiscais, garantindo conformidade com as exigências da Receita Federal.
E que não possui CNPJ?
No caso de corretores de imóveis autônomos que atuam como intermediários em transações imobiliárias, porém como pessoa física, não são obrigados a declarar a DIMOB. No entanto, é importante destacar que ele poderá ser obrigado a declarar as transações no Imposto de Renda (IR) como pessoa física.
Qual o prazo de entrega da DIMOB?
O prazo para a entrega da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB) referente ao ano-calendário de 2024 é até o dia 28 de fevereiro de 2025.
É essencial lembrar que a DIMOB deve conter todas as informações relativas às atividades imobiliárias realizadas durante o ano anterior. Por isso, é fundamental que as empresas tenham mantido um registro organizado e atualizado ao longo de 2024 para evitar inconsistências ou atrasos no envio.
O que acontece se a DIMOB não for entregue?
A entrega da DIMOB no prazo é mais do que uma obrigação legal: é fundamental para evitar complicações fiscais e multas significativas. A ausência da declaração ou o envio com informações incorretas pode, além de gerar penalidades financeiras, configurar crime contra a ordem tributária, conforme previsto no art. 2º da Lei nº 8.137/1990, que estabelece pena de detenção de 6 meses a 2 anos, além de multa.
Multas aplicáveis
De acordo com o art. 57 da MP nº 2.158-35, as penalidades para o descumprimento das obrigações acessórias incluem:
- R$ 500,00 por mês-calendário ou fração, para pessoas jurídicas em início de atividade, imunes ou isentas, ou optantes pelo Lucro Presumido ou Simples Nacional.
- R$ 1.500,00 por mês-calendário ou fração, para demais pessoas jurídicas.
- R$ 100,00 por mês-calendário ou fração, para pessoas físicas.
Penalidades por informações incorretas
Se a DIMOB for enviada com informações inexatas, incompletas ou omitidas, as multas são proporcionais à gravidade do erro:
- 3% do valor das transações comerciais ou operações financeiras, não inferior a R$ 100,00, para pessoas jurídicas ou terceiros pelos quais sejam responsáveis tributários.
- 1,5% do valor das transações comerciais ou operações financeiras, não inferior a R$ 50,00, para pessoas físicas ou terceiros pelos quais sejam responsáveis tributários.
Evitar essas penalidades exige cuidado e atenção ao preencher a declaração, além de organização prévia para garantir que todas as informações estejam corretas.
Passo a passo para preencher a DIMOB
Entenda abaixo o passo a passo para preencher a DIMOB.
1. Baixe o programa pelo site da Receita Federal
O preenchimento da DIMOB deve ser feito utilizando o programa disponibilizado pela Receita Federal, que pode ser baixado diretamente no site do órgão. O software permite o envio da declaração referente aos últimos cinco anos-calendário.
2. Preencha os dados corretamente
Após a instalação do programa, insira todas as informações necessárias referentes ao ano-calendário de 2024. Certifique-se de que os dados estão completos e corretos, incluindo detalhes como valores recebidos, imóveis envolvidos, locadores e locatários. Um preenchimento cuidadoso evita erros que possam gerar multas ou a necessidade de retificações futuras.
3. Gere o arquivo final
Após revisar todos os campos preenchidos, o software irá gerar um arquivo final da declaração. Guarde uma cópia desse arquivo para eventual necessidade de consulta ou retificação.
4. Faça o envio pelo programa disponibilizado pela Receita Federal
O próximo passo é utilizar o programa oficial da Receita Federal para o envio de declarações. Através dele, você poderá enviar a DIMOB 2025 e emitir o recibo de envio.
4. Certificado digital (se necessário)
Com exceção das pessoas jurídicas optantes pelo regime Simples Nacional, todas as demais empresas obrigadas a entregar a DIMOB devem utilizar um certificado digital para o envio da declaração. Isso garante a autenticidade e segurança dos dados enviados à Receita Federal.
Como se organizar para entregar a DIMOB?
De acordo com a advogada Denise Vieira, sócia da CUPOLA e especialista no mercado imobiliário, o segredo para um preenchimento tranquilo é a organização contínua dos dados ao longo do ano. Confira as dicas:
Centralize as informações
Utilize sistemas ou planilhas para armazenar dados essenciais, como:
- Endereço completo do imóvel;
- Nome, CPF e e-mail dos proprietários e inquilinos;
- Percentual de posse de cada proprietário;
- Indicação de retenção de imposto e códigos correspondentes.
Atenção a situações complexas
- Imóveis com múltiplos beneficiários (como herdeiros ou cônjuges);
- Retenção de imposto em contratos entre pessoa jurídica (inquilino) e pessoa física (proprietário).
Revise os cadastros
Certifique-se de que os sistemas imobiliários estão atualizados e refletem as informações corretas para evitar inconsistências.
Os erros mais comuns na DIMOB
O preenchimento da DIMOB exige atenção aos detalhes, pois erros podem gerar problemas fiscais e até multas.
Confusão nos beneficiários dos valores
Em muitos casos, os contratos de aluguel possuem beneficiários diferentes daqueles cadastrados como proprietários legais. Um exemplo típico é quando os pais, proprietários do imóvel, destinam os rendimentos do aluguel aos filhos. Isso pode gerar confusão nos sistemas de gestão imobiliária, que frequentemente associam o recebedor diretamente ao declarante sem considerar essas especificidades.
Outro ponto de atenção é a divisão de espólios ou heranças, que requerem cuidados redobrados para garantir que as informações de todos os herdeiros e seus percentuais de propriedade estejam corretamente registrados.
Retenção de impostos
Contratos envolvendo inquilinos pessoas jurídicas e proprietários pessoas físicas muitas vezes levantam dúvidas quanto à retenção do imposto de renda na fonte e ao preenchimento correto dos dados no sistema.
Além disso, quando há retenção de imposto, o código de quem retém também deve estar devidamente especificado. Esse cuidado minimiza os riscos de inconsistências e facilita a entrega da DIMOB dentro do prazo estipulado.
Você está preparado para a entrega da DIMOB?
A DIMOB desempenha um papel crucial na regulamentação e transparência do mercado imobiliário brasileiro. Para as empresas do setor, entregar a DIMOB corretamente também significa fortalecer a sua imagem de seriedade e profissionalismo.
Para ajudar profissionais e empresas a preencherem a DIMOB corretamente, a CUPOLA promove um workshop gratuito no dia 21 de janeiro, às 11h. O evento será conduzido por Denise Vieira, advogada, sócia da CUPOLA e especialista no mercado imobiliário, e Dioner Segala, economista, sócio da CUPOLA e consultor experiente no imobiliário.
Juntos, eles compartilharão dicas práticas, soluções para os erros mais comuns e insights sobre a importância estratégica da DIMOB para o mercado imobiliário. Um conteúdo indispensável para quem busca tranquilidade e precisão no cumprimento dessa obrigação.
Denise Vieira é sócia e consultora da Agência CUPOLA, além de advogada especialista em direito e gestão imobiliária. Já foi proprietária de Imobiliária por 18 anos. Desde 2018, tem foco na experiência do cliente, no engajamento de equipes e na resolução de conflitos por meio da Comunicação Não Violenta (CNV).
