Compra de carteira de locação: veja as dicas da CUPOLA

A compra de carteira de locação pode ser uma excelente oportunidade de negócio, tanto para para quem compra quanto para quem vende. Saber negociar e conhecer os detalhes da operação cria boas oportunidades para melhorar a rentabilidade e crescimento acelerado de sua imobiliária.

Alguns detalhes são importantíssimos, como avaliação da qualidade e precificação da carteira a ser comprada, riscos e dificuldades enfrentadas, pontos de atenção no contrato de cessão, estruturação do  plano de migração e retenção dos clientes da nova carteira incorporada.

Esse texto tem por objetivo reunir as melhores práticas no mercado imobiliário brasileiro no que se refere à compra de carteira de locação. Continue a leitura e tire suas dúvidas sobre esse tema! Com as orientações corretas é possível realizar um excelente negócio!

Aqui, você encontrará:

1. Vale a pena comprar carteira de locação?
2. E vender uma carteira de locação, vale a pena?
3. Quanto vale uma carteira de locação?
4. Critérios para encontrar uma boa carteira de locação
5. Quais riscos ao comprar uma carteira de locação?
6. Cuidados com o contrato

Boa leitura!

Vale a pena comprar carteira de locação?

A carteira de locação é um investimento rentável e um excelente ativo dentro da operação imobiliária. A carteira de imóveis alugados é um dos principais ativos da imobiliária e pode ser objeto de negociação, proporcionando uma boa entrada para quem a vende e um crescimento escalável para quem compra. 

O aluguel é uma receita recorrente, diferentemente da intermediação de vendas de imóveis. A rentabilidade líquida de uma carteira de locação varia de 4% a 5% ao mês, superando muitos outros investimentos como as aplicações em renda fixa, CDB e poupança, que não rendem praticamente nada.

A compra e venda de carteiras de imóveis alugados costuma ser um bom negócio não somente em momentos de crise, mas sempre que se apresenta uma boa oportunidade — que aprenderemos a reconhecer mais à frente neste artigo.

Vale considerar que o tempo e o custo para crescer e manter sua carteira existente, investindo em angariação e em equipes, é potencialmente de 5 a 8 vezes maior do que o tempo de retorno e custo de uma aquisição. Ou seja, crescer por conta própria, e todo o custo deste crescimento, supera o tempo e custo de um imóvel migrado.

Mas, atenção! Mesmo valendo muito a pena comprar uma carteira de locação, é preciso tomar bastante cuidado com alguns detalhes que podem arruinar esse tipo de investimento.

E vender uma carteira de locação, vale a pena?

Vender uma carteira de locação é uma boa alternativa para se “aposentar” do setor. Ainda que este não seja o interesse imediato de sua imobiliária, ter em mente essa possibilidade num futuro, que pode acontecer ou não, dá a oportunidade de organizar essa carteira e deixá-la preparada para uma futura venda.

Para isso, é preciso deixar a contabilidade sempre redonda:

1. não ter pendências financeiras e dívidas;
2. não atrasar os repasses dos locadores;
3. ter boas garantias contratuais;
4. garantir a qualidade das vistorias;
5. zelar pelo seu nome no mercado.

Tudo isso implicará numa carteira mais valorizada, que atingirá um valor mais alto numa possível negociação.

Quanto vale uma carteira de locação?

A forma de precificação da carteira varia de acordo com a região. Uma das formas mais comuns de se precificar é realizar a soma das taxas de administração dos contratos vigentes, e multiplicar este valor por 10 a 20 meses, chegando assim ao valor total.

O fator que multiplica oscila com a tipologia de imóvel, taxa de administração, ticket médio, região, etc. Mas, em um contexto geral, o que define se o investidor vai enxergar a sua carteira como uma oportunidade ou não é o zelo que você tem com suas informações e documentos.

Importante ainda ressaltar que uma compra de carteira pode se dar de maneira parcial, selecionando apenas os imóveis focos de quem adquire.

Critérios para encontrar uma boa carteira de locação

Antes de realizar a compra de uma carteira de locação, você deve verificar alguns critérios, que veremos a seguir. É indispensável avaliar até que ponto os problemas levantados valerão o investimento.

1. Organização

Carteiras muito desorganizadas podem comprometer o investimento, tornando-o não atrativo, e causando problemas grandes para a administração do imóvel locado. Fique atento a pontos como:

1. documentos importantes em falta, como contratos e vistorias;
2. cadastros incompletos;
3. pastas de imóveis faltando;
4. muitas exceções nas contratações.

Considere ainda os contratos de administração, como é a política de repasses ao locador e como está o nível de inadimplência dos locatários. 

2. Absorção de funcionários

Outro fator importante é a questão dos funcionários, especialmente para carteiras grandes. É preciso considerar se haverá absorção de algum funcionário junto com a carteira, quanto tempo ele tem de casa na imobiliária vendedora, se conhece bem o sistema em que os contratos estão cadastrados e se tem um bom relacionamento com os clientes da carteira adquirida.

É muito arriscado se você não tem ninguém migrado e dependerá exclusivamente de sua equipe, porque todo o trabalho e todos os problemas dessa carteira tendem a sobrecarregar a equipe da Imobiliária adquirente, podendo até causar uma defasagem da sua equipe.

3. Características dos imóveis

Outro ponto a se observar, são os imóveis de maneira geral. Você deve levar em conta os seguintes fatores:

1. localização dos imóveis;
2. ticket médio das locações;
3. compatibilidade com o perfil do seu público.

Se a carteira de imóveis for muito diferente da com que sua imobiliária está acostumada a trabalhar, a compra deve ser considerada com maior atenção, pois o impacto pode ser grande e as demandas de adaptação, também.

4. Garantias contratuais

Uma atenção especial na compra de uma carteira de locação é o levantamento das garantias de cada contrato a ser migrado. A avaliação dessas garantias deve ser detalhada e minuciosa. 

Chamo a atenção para os contratos antigos que possam estar desprovidos de garantias por falecimento dos fiadores, por exemplo. Outro ponto de atenção é para os contratos com caução em dinheiro, com a finalidade de levantar onde estão os valores caucionados, se serão transferidos devidamente corrigidos, e como serão tratados nos casos em que houve repasse de tal garantia aos proprietários. 

Quanto às garantias pagas, recomendo abrir um chamado junto às seguradoras e garantidoras, para formalizar a migração do contrato para a nova imobiliária, além de checar se as garantias estão em dia e quais são as datas de vencimento.

Verifique também a compatibilidade das garantias com aquelas praticadas pela sua imobiliária. Se forem diferentes, é preciso avaliar e ter um plano a respeito da administração. As questões da garantia podem acarretar numa avaliação maior ou menor do valor da carteira.

Quais riscos ao comprar uma carteira de locação?

O maior risco na aquisição de uma carteira de imóveis locados é a saúde desta carteira, ou seja, o quanto ela está comprometida do ponto de vista da falta de organização, da quantidade de problemas não resolvidos ou resolvidos de maneira insatisfatória.

É preciso muita atenção, conhecimento, critérios claros e bem avaliados na transição, um bom contrato de compra e venda desta carteira, bem como uma boa precificação, para que a compra não se torne um problema que afete a saúde da empresa que adquire a carteira.

Será preciso planejar, preparar e dimensionar não só a equipe para administrar a carteira, mas também para tratar os imóveis que serão desocupados (sim, a venda aumentará em muito as rescisões) e que precisam ser novamente alugados com a finalidade principal de reposição do seu faturamento. 

Quem adquire pode perder muito do investimento se não der uma atenção adequada aos novos proprietários no momento da desocupação e no acolhimento deles na nova estrutura administrativa e comercial.

Cuidados com o contrato

Após ser feito o levantamento da carteira de imóveis locado e aceito o valor, entramos no momento de negociar as condições e ter atenção a alguns pontos importantes para constar no contrato de cessão da carteira comprada. 

A minuta pode ser simples, mas, estrategicamente, pode ser proposto parcelamento dos valores por etapas do plano de ação da migração dos clientes e dos contratos. É possível adequar e ajustar o negócio ao inesperado.

O contrato ainda pode contemplar cláusulas de reposição de valores que a imobiliária vendedora deveria pagar e repassar e não repassou ou quitou. Pode ainda criar alguns critérios para desconto do preço e gatilhos para a migração conforme ela vai ocorrendo. 

Dá para amarrar o compromisso de quem vende a carteira no convencimento dos clientes e aumentar através de obrigações ajustadas o empenho e boa vontade na migração.

O contrato pode ainda prever cláusulas de tempo de não retomar a carteira, para assegurar que a imobiliária que vende não se tornará, num curto espaço de tempo, novamente uma concorrente.  

Depois da negociação feita, contrato assinado, partimos para a etapa de migração dos contratos de aluguel administrados através de um plano de migração bem ajustado, controlado e eficiente. Neste plano, considere as etapas iniciais e fundamentais ligadas ao relacionamento a ser construído, especialmente com os locadores.

Para mais detalhes sobre a compra e venda de carteira de imóveis, preparamos um curso que aborda mais profundamente os pontos deste artigo e ajuda quem tem interesse em adquirir, vender e precisa de ajuda para elaborar um plano detalhado de migração de carteira, garantindo assim um bom negócio para todos e um retorno dos investimentos!