A Reforma Tributária está mudando as regras do jogo no mercado imobiliário brasileiro.
Com a criação de novos impostos e a reformulação do sistema de cobrança sobre o consumo, o financeiro das imobiliárias precisará de mais técnica, estratégia e controle para evitar prejuízos e aproveitar oportunidades fiscais.
Mais do que uma mudança legal, a reforma representa uma transformação de modelo, um novo jeito de operar, calcular e planejar tributos. E, para o mercado imobiliário, que lida com margens apertadas e alta complexidade contratual, entender cada detalhe é essencial para manter a rentabilidade.
Neste artigo, você vai descobrir o que muda com a Reforma Tributária, como os novos impostos CBS e IBS impactam o seu negócio e quais passos seguir para preparar o financeiro da sua imobiliária para essa nova era tributária.
Neste artigo, você encontrará:
- O que muda para o mercado imobiliário com a Reforma Tributária
- A nova lógica do IVA e o impacto dos Créditos Tributários no mercado imobiliário
- Os principais impactos operacionais da Reforma Tributária nas imobiliárias
- Linha do Tempo da Transição: de 2026 a 2033
- Como a Reforma Tributária afeta o financeiro da imobiliária
- 8 Passos práticos para preparar sua imobiliária para a Reforma Imobiliária
- A Reforma Tributária e o papel estratégico das imobiliárias
Reforma Tributária: o que muda para o mercado imobiliário
A Reforma Tributária, formalizada pela Emenda Constitucional 132/2023 e pela Lei Complementar 214/2025, traz uma das maiores reestruturações fiscais da história recente do país.
O foco principal está na simplificação da tributação sobre o consumo. O sistema atual, baseado em PIS, Cofins e ISS, será substituído por dois novos impostos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — tributo federal.
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — tributo de competência compartilhada entre estados e municípios.
Essas mudanças afetam diretamente empresas do mercado imobiliário, especialmente imobiliárias que atuam com venda, locação, administração e corretagem. A nova sistemática altera o momento de recolhimento, a base de cálculo e o modelo de compensação de créditos.
A nova lógica do IVA e o impacto dos Créditos Tributários no mercado imobiliário
O IBS e a CBS seguem o modelo do IVA (Imposto sobre Valor Agregado), sistema amplamente adotado em economias maduras. Esse modelo muda completamente a forma como o imposto é cobrado e devolvido ao contribuinte.
Funciona assim:
- Créditos Tributários: A imobiliária paga IBS e CBS em suas compras (energia, software, limpeza, consultoria etc.). Essas compras geram créditos.
- Débitos Tributários: Quando a imobiliária presta serviços, cobra o IBS e a CBS sobre o valor do serviço, gerando débitos.
- Apuração Final: O imposto devido é calculado pela diferença entre débitos e créditos.
Na prática, isso elimina a bitributação e garante que o imposto incida apenas sobre o valor agregado, isto é, sobre o serviço efetivamente prestado.
Os principais impactos operacionais da Reforma Tributária nas imobiliárias
Com a chegada dos novos impostos, a rotina fiscal e contábil das imobiliárias muda radicalmente.
Abaixo, os principais pontos de atenção para cada frente de operação:
Locação de Imóveis
- Enquadramento em regime específico de bens imóveis.
- Redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS para locações residenciais.
- Redutor social de R$ 600 mensais na base de cálculo.
- Até 31/12/2026, valem as regras atuais.
Venda de Imóveis
- Até 31/12/2026, valem as regras atuais.
- A partir de 2027, novas alíquotas e redutores passam a valer (R$ 100 mil para imóveis novos residenciais e R$ 30 mil para lotes).
Corretagem e Administração
- Regime específico, com redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS para serviços de intermediação.
Contratos de Transição
- Os contratos assinados até 31/12/2025 podem optar por alíquota fixa de 3,65% (CBS + IBS) até o fim do contrato ou até 2028, se residencial.
Incidência e Pagamento
- O imposto incide no momento do pagamento e será destacado na nota fiscal, o contribuinte pode adotar o sistema de split payment, em que o tributo é automaticamente separado pelo banco no momento da transação.
Linha do Tempo da Transição: de 2026 a 2033
O novo sistema será implantado gradualmente para reduzir o impacto nas empresas.
Etapas da transição:
- 2026: Vigência das regras atuais. Em 2026, começam as alíquotas testes (IBS 0,1% e CBS 0,9%), sem impacto real.
- 2027: Início efetivo da cobrança da CBS e extinção total do PIS e Cofins.
- 2029–2032: Transição gradual do ISS e ICMS para o IBS.
- 2033: Entrada em vigor do sistema completo.
Como a Reforma Tributária afeta o financeiro da imobiliária
A reforma tributária exige uma nova postura do financeiro das imobiliárias. O setor, antes focado em tarefas operacionais, agora precisa assumir uma função estratégica, com domínio técnico sobre conceitos como créditos tributários, regimes especiais e redutores fiscais.
O impacto será direto em:
- Fluxo de caixa: novos prazos e formas de recolhimento exigem ajustes na projeção de receitas.
- Contabilidade: o modelo de débito e crédito demanda controles mais detalhados.
- Gestão de contratos: cláusulas precisam prever repasse de tributos e reajustes automáticos.
- Planejamento tributário: essencial para reduzir carga fiscal e evitar inconsistências.
Na prática, isso significa que não basta mais “ter um financeiro”: é preciso ter um financeiro profissionalizado, com domínio de indicadores, previsibilidade de fluxo e visão tributária estratégica.
Nesse novo cenário, profissionalizar o financeiro não é mais uma opção, mas uma necessidade. Processos improvisados ou equipes sem preparo técnico podem gerar inconsistências, perda de créditos e até recolhimentos indevidos.
É por isso que tantas imobiliárias estão revendo sua estrutura, adotando rotinas mais analíticas e investindo em formação especializada para seus líderes financeiros.
Dentro desse movimento de profissionalização, a CUPOLA tem apoiado o mercado por meio do Financeiro Essencial, um programa de capacitação completo que ajuda imobiliárias a organizarem sua gestão financeira com método e visão estratégica.
Na nova edição, o treinamento contará com uma aula específica sobre a Reforma Tributária, explicando na prática como adaptar o financeiro às novas tributações e preparar a operação para evitar riscos e dores de cabeça no futuro.
Mais do que aprender sobre impostos, trata-se de entender o impacto real da Reforma na rentabilidade da sua imobiliária e se antecipar às mudanças.
8 Passos práticos para preparar sua imobiliária para a Reforma Imobiliária
Antecipar-se é o segredo para passar pela reforma sem sustos.
Veja como preparar sua operação, equipe e finanças para o novo modelo tributário:
- Atualize seus contratos de locação: Inclua cláusulas de repasse dos novos impostos (CBS e IBS) para evitar insegurança jurídica e proteger o proprietário.
- Conte com apoio especializado: Busque contadores e tributaristas com experiência no mercado imobiliário. A interpretação correta das regras é o que garante economia e conformidade.
- Fortaleça o financeiro da imobiliária: Treine sua equipe ou terceirize a gestão fiscal para lidar com créditos, redutores e regimes específicos — o financeiro será o coração da adaptação tributária.
- Participe do programa Financeiro Essencial da CUPOLA: Prepare seu time para atuar com método, clareza e estratégia. O treinamento inclui uma aula exclusiva sobre a Reforma Tributária, ajudando a ajustar processos, entender as novas tributações e evitar dores de cabeça na prática.
- Comunique-se com clientes e proprietários: Explique como os novos impostos impactam cada contrato e ofereça orientação técnica. Transparência é diferencial competitivo.
- Revise seus sistemas e notas fiscais: Garanta compatibilidade com o modelo de split payment e destaque correto dos tributos “por fora” da nota.
- Realize um diagnóstico tributário completo: Mapeie todas as operações e identifique o enquadramento correto de cada uma — regime atual, transição ou novo modelo.
- Monte um plano de transição até 2026: Antecipe cenários, simule impactos e crie um cronograma de adaptação fiscal. Cada decisão agora pode representar anos de vantagem competitiva.
A Reforma Tributária e o papel estratégico das imobiliárias
A Reforma Tributária vai muito além de uma mudança técnica, ela redefine o papel do gestor no mercado imobiliário.
Com o IBS e a CBS, o financeiro da imobiliária deixa de ser apenas operacional e passa a ocupar um lugar estratégico nas decisões do negócio.
Quem dominar conceitos como créditos tributários, split payment e regimes específicos terá mais previsibilidade, eficiência e vantagem competitiva.
O momento de agir é agora. E o primeiro passo é profissionalizar sua gestão financeira.
O Financeiro Essencial, programa da CUPOLA voltado para líderes e times do financeiro da imobiliária, oferece o método, as ferramentas e o suporte técnico para atravessar a reforma com segurança.
Em uma das aulas, o tema será “Reforma Tributária e os Novos Impactos Fiscais nas Imobiliárias”, uma oportunidade prática para entender como ajustar processos, otimizar tributos e fortalecer sua operação para o novo ciclo econômico.
Dioner Segala é economista formado pela UFSC, já foi gestor e dono de imobiliárias e é consultor sênior da CUPOLA, ajudando as imobiliárias a organizarem e crescerem as suas operações.
